מסלול צמוד מדד או לא, ועם ריבית משתנה או שלא? איך לבחור נכון

כשלוקחים הלוואה גדולה כמו משכנתא, פרוסה לשנים כה רבות- יש משמעות רבה למסלול אותו אנחנו בוחרים. מסלול זה ישפיע בצורה דרמטית על הריבית שנשלם, וכך בפועל, על ההחזרים החודשיים שלנו, ועל סכום הריבית הכוללת שנאלץ להשיב יחד עם סכום ההלוואה.
בתקופה הנוכחית, שמלווה בשינויים רבים, גם ובעיקר בעקבות נגיף הקורונה, ובשל סיבות רבות, הריביות עולות בהיקפים שלא נראו שנים רבות, ברחבי העולם כולו. המשמעויות של ריביות אלו רבות. גם המדדים השונים משחקים תפקיד חשוב בקביעת החזרי המשכנתא שלנו- והכל בהתאם למסלול אותו נבחר עת נחתום על הסכם ללקיחת משכנתא. מסלולים רבים ושונים עומדים בפנינו, כשלכל אחד יתרונות וחסרונות משל עצמו. לעיתים, הבחירה יכולה להיות קשה, והמידע הרב, כמו שלל המשתנים, יכול לבלבל מאד. במאמר זה, נסקור ונעשה סדר בשני מסלולים עיקריים- מסלול צמוד מדד, ומסלול עם ריבית משתנה.

מסלול צמוד מדד

נראה שהיום, מירב המסלולים ללקיחת משכנתא הם מסלולים צמודי מדד. חשוב להבין מה ההשלכות ללקיחת משכנתא צמודת מדד, משום שמדובר במסלול בעל יתרונות רבים, אך לצידם גם חסרונות.
מסלולים צמודי מדד הם מסלולים המתחלקים לשניים. מסלולים צמודי מדד בריבית משתנה או מסלולים צמודי מדד בריבית קבועה.. אך לפני שנפרט על כל אחד מהמסלולים, ראשית עלינו להבין על איזה מדד אנחנו מדברים, איך הוא מחושב ומה גורם לו לעלות או לרדת.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן הוא מדד המחושב מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומפורסם בכל 15 לחודש (כשהמידע בו נוגע לחודש הקודם). המדד הוא בעצם תרכובת של מוצרי בסיס, שהוגדרו מראש בתור "סל". המחירים של המוצרים משתנים באופן תדיר במהלך חיי היום-יום שלנו מסיבות שונות ורבות. החישוב של המדד נעשה על ידי חישוב שיעור השינוי בין עלות ה"סל" הקודם לבין ה"סל" הנוכחי. לדוגמא: אם ה"סל" הקודם עלה 100 ש"ח, בעוד שה"סל" הנוכחי עולה 105 ש"ח, מדד המחירים לצרכן יעלה ב5%, שהם כגובה שיעור השינוי במחירו של ה"סל".

לאחר שהבנו מה הוא מדד המחירים לצרכן, נפנה עתה להסבר על מסלולי המשכנתא צמודי המדד.

משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה

מדובר על מסלול משכנתא שאינו שכיח, והוא לרוב פחות נוח ללקוח. המסלול בנוי כך שהמשכנתא והחזרי המשכנתא (שהם כאמור, הקרן+ הריבית) מחולקים לתקופות. כך, בהתאם להסכם המשכנתא שלכם, אתם קובעים יחד עם הבנק ובתנאיו תקופות שונות שבמהלכן הריבית תהיה צמודה למדד ובתוספת מרכיב קבוע.. לדוגמא: ב5 השנים הראשונות, הריבית תהיה שינוי מדד ממוצע הריביות על משכנתאות של הבנקים (בדומה למדד המחירים לצרכן-פשוט מדובר על מדד אחר) בתוספת 1.2%.
כך, הריבית משתנה מדי חודש בעת פרסום המדד ובהתחשב במרכיב הקבוע ובחלוקת התקופות. היתרון הגדול הוא של הבנק, שמבטח את עצמו כמעט לגמרי ממקרים בהם הוא מפסיד, שיכולים להתרחש בעיקר כשהמחירים בשוק משתנים בצורה דרמטית שלא נצפתה מראש בעת קביעת תנאי המשכנתא. מבחינת לוקח המשכנתא, היתרון הגדול הוא שכאשר הריביות צפויות לרדת, גם תשלומי הריבית יירדו.

יתרונות

ישנן נקודות יציאה בין התקופות, שלרוב ניתן יהיה לצאת בלי עמלת פרעון מוקדם (שקיימת במסלולי משכנתא מסוימים, וכמובן, תלויה בהסכם)
הריבית אמורה להיות נמוכה יותר ביחס למסלולי המשכנתא שאינם צמודים אך הריבית בהם קבועה.

חסרונות

ישנו חוסר ודאות מסוים הנגרם מהמרכיב המשתנה שבמסלול המשכנתא- שהוא כאמור, ההצמדה למדד המחירים לצרכן, שמפורסם ומשתנה מדי חודש. הצמדה זו, כפי שפורט מעלה, יכולה לגרום בתורה להקטנת או הגדלת תשלומי המשכנתא, החודשיים ובכלל.

משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה

הרעיון שעומד מאחורי משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה הוא בעיקרו וודאות. בפועל, מדובר על לקיחת משכנתא מהבנק בדומה למשכנתא צמודת מדד בריבית משתנה, מלבד העובדה שהמשכנתא לא מחולקת לתקופות. כלומר, בעת נטילת המשכנתא, נקבעים תנאי ההלוואה לכל אורך התקופה שלה. מדובר בהצמדה למדד של הקרן עצמה, ושוב, בתוספת מרכיב ריבית קבוע נוסף. במירב המקרים הבנק יקפיד על הצעה שבה המרכיב הקבוע גבוה יותר מאשר במקרים בהם הריביות וההחזרים משתנים בין התקופות, בכדי לבטח את עצמו מפני הפסדים שיכולים להיגרם בשל שינויים ברמת המחירים במשק, שישפיעו בתורם על כוח הקנייה- על השווי הריאלי של סכום ההלוואה. הלוואה מסוג זה,מתאימה יותר לנוטלי משכנתאות שמחפשים וודאות יחסית, כשכאמור, גם במסלול זה, הקרן תשתנה בהתאם לשינויים במדד הרלוונטי, אך הריבית תישאר קבועה.

יתרונות

• הריבית קבועה ולכן ישנה ודאות יחסית ביחס למסלולי משכנתא עם ריביות משתנות.

חסרונות

• בדרך כלל הריביות יהיו גבוהות יותר משום שמדובר על מרכיב קבוע שמנסה לחזות תנודות עתידיות במדדים מסוימים לפרקי זמן ארוכים.
  הקרן צמודה למדד, כך שמדובר ביתרון וחסרון, משום שהקרן יכולה לרדת בסופו של דבר, אך באותה המידה גם לעלות.

משכנתא לא צמודת מדד בריבית משתנה

אפשרות נוספת למסלול משכנתא הוא משכנתא לא צמודת מדד בריבית משתנה. במקרה שכזה מדובר על חלוקה לתקופות כשבתוכן הריבית קבועה אך הריבית משתנה כשכל תקופה מסתיימת. קביעת הריביות השונות לכל תקופה נעשית לרוב לתקופה של 5 שנים כשהריבית קבועה מראש ואינה צמודה למדד, כלומר, ישנו רק המרכיב הקבוע- שמשתנה כל 5 שנים. בדרך כלל, הבנק יציע ריביות קבועות אטרקטיביות לתקופות הזמן הראשונות, ויציע אפשרויות יציאה מדי תקופה. חשוב לבדוק את מרכיבי המשכנתא ואת הריביות גם לתקופות הזמן הרחוקות יותר במשכנתא- מבלי להתפתות ל"מלכודות דבש". פירעון של המשכנתא לפני תום התקופה שלה הוא אינו דבר שכיח ולא מומלץ לקחת אותו בחשבון עת אתם מכלכלים את צעדיכם ובוחרים מסלול להלוואת המשכנתא שלכם.

יתרונות

• לרוב מדובר במסלול המאפשר נקודות יציאה ללא תוספת תשלום על פרעון מוקדם, שיחולו בעת המעברים בין תקופת משכנתא אחת לאחרת (כלומר, בעת שינויי הריביות).
• כמובן שהריביות תלויות בהסכם המשכנתא ובמשא המתן שלכם עם הבנק, אך במרבית המקרים, הריביות בתקופות המשכנתא הראשונות יהיו נמוכות יותר ביחס לריביות המקבילות לאותה התקופה במסלולי משכנתא לא צמודים אך בריבית קבועה. כך שאם אינכם מעוניינים במסלול משכנתא צמוד מדד, ואתם סבורים כי תוכלו לפרוע בסבירות גבוהה את המשכנתא לאחר תקופה יחסית קצרה- ייתכן שזהו המסלול המתאים לכם.

חסרונות

• הריביות במסלולים שאינם צמודים למדד יהיו בדרך כלל גבוהות יותר מאשר בחלופות המשכנתא צמודות המדד, משום שהבנק מנסה לגלם בריבית המוצעת את השינוי הפוטנציאלי שהוא חוזה במדד המחירים לצרכן.

משכנתא לא צמודת מדד בריבית קבועה

המסלול של משכנתא לא צמודת מדד בריבית קבועה הוא המסלול בעל הוודאות הגבוהה ביותר.
הסיבה היא, שמדובר על מסלול בו הריביות קבועות וידועות מראש, בעוד הקרן אינה צמודה למדד ומשכך ידועה מראש גם היא. התוצאה מהשילוב המדובר היא מסלול משכנתא ידוע מראש מתחילתו ועד סופו, כשאתם יודעים בדיוק כמה תשלמו ומתי (כמובן, כמו בכל המקרים בהם לוקחים הלוואת משכנתא- הכל תלוי בהסכם שלכם מול הבנק).

יתרונות

• וודאות מקסימלית ביחס למסלולי משכנתא אחרים, אין הצמדה למדד או שינויי ריבית בתקופות מסוימות. במקרים מסוימים

חסרונות

• במירב המקרים הריביות יהיו גבוהות יותר, משום שהבנק מפצה בעזרתן על קיבוע נץהקרן והריביות לזמן ארוך, מבלי יכולת מצידו להתאים את תנאי ההלוואה למצב השוק במידת הצורך.