מסלולי משכנתאות – המדריך המלא לבחירת המסלול הנכון עבורך

מי כיום לא שמע על המונח משכנתא. כל אדם בחייו מגיע לרגע בו הוא מרגיש שהגיע זמנו לעשות את הצעד החשוב ולקנות דירה. לצערנו, יוקר המחיה בארץ מקשה מאוד על העניין, על אחת כמה וכמה כאשר לאחרונה עלתה הריבית על לקיחת משכנתאות. מעטים האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה ללא עזרה מהבנק. כאן נכנסת לתמונה לקיחת המשכנתא. אם החלטת לקנות דירה ובדקת את נושא לקיחת המשכנתא, ודאי גילית שלא מדובר בעניין של מה בכך. יש מספר מסלולי משכנתא שכל אחד מכיל דרך פעולה שונה ודורש התנהלות אחרת, כך שחשוב מאוד לשים לב לניואנסים הקטנים. כמו כן, כל בנק מציע תוכניות קצת שונות. אז בתוך כל המידע הרב והבלאגן של לקיחת משכנתא, איך תדעו מה הוא המסלול הנכון ביותר עבורכם? 

במאמר זה ננסה לעשות קצת סדר בסוגים השונים של מסלולי המשכנתאות בתקווה לעזור לך למצוא את המסלול האופטימלי ביותר. ראשית, מידע כללי שחשוב לדעת בתחום המשכנתאות.

מהי משכנתא?

משכנתא בנקאית היא הלוואה כספית גדולה לתקופה ארוכה הניתנת על-ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישת דירה או בניית נכס. אוכלוסיות מסוימות יכולות להיות זכאיות למשכנתא מסובסדת ובתנאים מועדפים ממשרד הבינוי והשיכון וזאת במקום או בנוסף למשכנתא הבנקאית הרגילה. תנאי המשכנתא עשויים להיות שונים בין בנק לבנק מבחינת ריביות, סכום מינימלי או מקסימלי ללקיחת משכנתא ועוד.  בכל לקיחת משכנתא יש לעמוד בתנאים המינימליים ובהגבלות של בנק ישראל בנושא.  ברוב המקרים, משכנתא אחת מורכבת ממספר מסלולי הלוואה שונים ,הנקראים תמהיל משכנתא, בסכומים ובתנאים שונים. כמו כן יש מספר דרכים לתשלום המשכנתא, המשתנים בהתאם למסלולים הנבחרים. חשוב לציין כי משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין. לכן, במקרים בהם הלווה מתקשה להחזיר את ההלוואה לבנק רשאי הבנק לדרוש שהנכס ישועבד לטובתו. הבנק לאחר מכן מוכר את הנכס באמצעות הוצאה לפועל וכך מכסה את החוב הנותר מהמשכנתא.  

מתי לוקחים משכנתא?

משכנתא היא אמצעי שנועד לעזור לאזרחי המדינה לקנות דירה ולכן רק בעת רכישת דירה או בניית דירה ניתן לבקש משכנתא מהבנק. 

מי צריך משכנתא?

בעקבות יוקר המחיה הממשיך ועולה במדינת ישראל, רוב רובם של אזרחי המדינה החפצים בקניית דירה נאלצים לקחת משכנתא. בודדים האנשים שיש להם את הסכומים הנדרשים היום לקניית דירה. לכן, משכנתא היא פיתרון מעולה כיוון שהיא דורשת הון עצמי נמוך יחסית ומאפשרת לתושבים לקנות דירה, שאחרת היו צריכים לעבוד עוד שנים רבות כדי לקנות.  לאחר שסקרנו מעט מידע כללי וחשוב בנושא המשכנתא, נחזור לסיבה שלשמה התכנסנו והיא סוגי מסלולי משכנתא.

סוגי מסלולי משכנתא

משכנתא בריבית קבועה

ריבית קבועה בהגדרה היא ריבית שקלית שאינה משתנה בהתאם לריבית במשק. כלומר, אם אתה בוחר לקחת משכנתא בריבית קבועה אז אתה יודע שלא משנה מה יקרה במשק ולא משנה כיצד הריבית תושפע בעקבות השינויים במשק, אתה משלם את הריבית הקבועה שהסכמת עליה כשלקחת את המשכנתא. בדרך כלל, הריבית במשק יכולה לעלות ולרדת כתלות במצב המשק. כתוצאה מכך ריבית המשכנתא משתנה גם היא. במסלול של ריבית קבועה השינויים הללו לא חלים עליכם! 

מול היתרון המובהק של ריבית קבועה יש גם חיסרון. ככלל, הריבית הקבועה תהיה גבוהה יותר מהריבית המשתנה. זאת אומרת שאם תבחן בנקודת זמן כלשהי של המשכנתא איזו ריבית גבוהה יותר, תהיה זו הריבית הקבועה. השוני הזה יכול להיות מאוד משמעותי. בריבית קבועה אתם נהנים מראש שקט, ללא צורך לדאוג למצב המשק בכל זמן נתון, אך המחיר הוא תשלום של ריבית גבוהה יותר לרוב. 

מושג שחשוב להכיר בקשר למסלולי הריביות במשכנתא הוא מדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן הוא כלי המודד את אחוז השינוי שחל במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של מוצרים ושירותים, שמחיריהם ניתנים למדידה סדירה. "סל" זה מייצג את הצריכה הממוצעת של אוכלוסיית משקי הבית. המדד משמש בעיקר להצמדות שונות כמו ריביות, לקביעת תוספת היוקר לתעריפי שכר ולניתוח מגמות המחירים במשק.

מסלול הריבית הקבועה מתחלק לשני מסלולים נוספים: 

• משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד – מסלול הריבית הקבועה השקלית שאינה צמודה למדד היא מצב של וודאות מלאה. אתה לוקח משכנתא ויודע בדיוק מה יקרה בהמשך ומה יהיו ההחזרים בכל חודש וחודש לאורך כל מסלול המשכנתא. שום דבר לא יכול להפתיע אותך. לא הריבית במשק ולא המדד משפיעים על המשכנתא שלך.
• משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד הוא מסלול בו המשכנתא תישא ריבית בסיסית קבועה, אך הקרן, שהיא הסכום המקורי שקיבלת במשכנתא, תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן. המדד מתעדכן מדי חודש ב-15 לחודש. ההצמדה למדד הוא פועל יוצא של האינפלציה במשק ולכן אם האינפלציה עולה, גם המדד עולה. במקרים שבהם המדד עולה, תהיה הגדלה של יתרת הקרן. כתוצאה מהגדלת יתרת הקרן יגדל גם ההחזר החודשי שלך לבנק.

משכנתא בריבית משתנה

מסלול המשכנתא בריבית המשתנה כשמו כן הוא מסלול שבמהלכו הריבית שנקבעה בתחילת הדרך משתנה מספר פעמים. ברוב המסלולים מדובר על שינוי הריבית כל 5 שנים, אך יש מסלולים עם זמן שינוי אחר. הלוואות על בסיס ריבית משתנה ניתנות לפירעון בכל מועד שינוי ריבית ללא עמלת יציאה. הדבר אומר, שבכל מועד שינוי ריבית יש ללוקח המשכנתא את האופציה לפרוע את כל המשכנתא, או חלק ממנה, ללא צורך בתשלום קנס על כך שהוא מקצר את זמן המשכנתא שנקבע בהתחלה. 

הריבית משתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש. העוגן הוא נתון חיצוני ידוע שאליו הבנק מוסיף או מפחית מרווח מסוים, בהתאם לתנאי ההלוואה. עוגנים שמשתמשים בהם במשכנתאות הם אגרות חוב ממשלתיות ומק"מים שהם סוג נוסף של אג"ח ממשלתיות. כל עוגן משתנה מעת לעת בעקבות שינויים בכלכלה הישראלית והעולמית. חובה לדעת במה הוא תלוי ומה יכול לגרום לשינויים בערכו.

בכל מועד שינוי ריבית, ההחזר החודשי יחושב מחדש לפי הריבית החדשה על יתרת הקרן שנותרה באותו מועד. יש לציין כי לפי הוראת בנק ישראל, לא ניתן לקחת יותר משני שליש מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה בריבית משתנה. שיקול נוסף שיש להתייחס אליו הוא תדירות העדכון של הריבית. כאשר הריבית משתנה כל שנה, הסיכון גבוה במיוחד. לעומת זאת, ככל שיתבצעו פחות עדכוני ריבית, כך יגדלו הוודאות והביטחון של לוקח המשכנתא. 

מסלול משכנתא בריבית משתנה כולל בתוכו שלושה מסלולים:

• משכנתא במסלול פריים – ריבית הפריים הינה הריבית הבסיסית במשק. היא בנויה מריבית בנק ישראל (העומדת כיום על 2%) עם תוספת של 1.5%. משכנתא המבוססת על ריבית הפריים משתנה בהתאם לשינוי בריבית בנק ישראל. בנק ישראל משנה את הריבית לפי מצב האינפלציה במשק. ככל שהאינפלציה תעלה בנק ישראל ישאף להעלות את הריבית על מנת להורידה (כפי שקורה בימים אלו ממש). מסלול ריבית הפריים אינו צמוד למדד וניתן להחזיר אותו או למחזר אותו ללא עמלת יציאה. 
• משכנתא בריבית משתנה לא צמודה – כפי שהסברנו במסלול המשכנתא בריבית קבועה, גם כאן אין הצמדה למדד ולכן שינוי במדד המחירים לצרכן, בעקבות שינויים במשק, לא ישפיע על המשכנתא שלך. השוני היחידי הוא בריבית, שמשתנה בכל זמן קבוע מראש, וכך משפיעה על ההחזר החודשי שלכם ועל הקרן הנותרת במועד שינוי הריבית. במסלול זה משתמשים כעוגן בתשואות של אג"ח ממשלתיות ללא הצמדה למדד.
• משכנתא בריבית משתנה צמודה – במסלול הריבית המשתנה והצמודה יש לנו גם את הריבית המשתנה וגם את ההצמדה למדד של הקרן שמשפיעות על המשכנתא שלנו. המסלול דומה למסלול הריבית המשתנה הלא צמודה רק שכאן יש לנו את תוספת התשלום המגיעה כתוצאה מהצמדת הקרן למדד המחירים לצרכן.

נסכם ונאמר שבעת בחירת מסלול המשכנתא האידיאלי בשבילך מומלץ תמיד להתייעץ עם יועצי משכנתאות ומומחים נוספים בתחום. הם בקיאים במצב המשק ויכולים להמליץ, תוך התחשבות בכלל הפרמטרים הרלוונטיים עבורך, על המסלול המיטבי ביותר. 

כיום תמהיל המשכנתא, חלוקת מסלולי המשכנתא המומלצת על ידי מומחי התחום, המומלץ הינו שילוב של כמה מסלולי משכנתא ולא מסלול משכנתא יחיד. הוא כולל 50% לפחות מהמשכנתא במסלול ריבית פריים, 30% – 40% במסלול ריבית קבועה לא צמודת מדד וכ – 10% במסלול מט"ח או מק"מ.